年収800万円の住宅ローン：上限の借入額と教育費を残した予算の差

年収800万円の上限の目安は約7,621万円、家計から出すと半分以下になることも

年収800万円で返済負担率35％まで使うと、年間280万円、月々233,333円（円未満切捨て）です。計算例として金利1.5％・35年（420回）の元利均等返済に当てはめると、数式上の元金は76,206,681円、利息の合計は21,792,898円になります。

一方、今の住居費と貯蓄から返済に回せる額を出し、教育費の積立てを残す例で計算すると、同じ金利・期間で元金は27,761,044円です。どちらも同じ年収から出した数字ですが、出発点が「審査の基準」か「家計」かで、2倍以上の差が生まれます。

35％は【フラット３５】が年収400万円以上に示している総返済負担率の基準で、ほかの金融機関の基準を示すものではありません。金利は説明用の仮定です。

「借りられる額」と「返せる額」を分けて考える理由

全国銀行協会の解説は、住宅ローンの借りられる金額と、安心して返すことができる金額は大きく異なる場合があるとし、将来必要なお金を貯めながら無理なく返せる範囲で借りることが大切だとしています。無理のない借入額を正確に出すには、教育資金や老後資金なども含めて将来の収支を細かく見積もる必要がある、とも説明しています。

年収800万円の世帯は、負担率の基準から逆算すると大きな金額になりやすい一方、子どもの進学時期など支出が重なる時期をどう乗り越えるかで、無理のない額は大きく変わります。上限の数字だけを見て物件を選ぶ前に、家計からの数字を並べてみましょう。

全国銀行協会の手順で、今の住居費から返済予算を出す

同協会の解説では、①今の住居費（共益費や駐車場代を含む）に、年間の貯蓄のうち住居費に回せる額を足し、②そこから購入後の管理費・保有税などを差し引いた額を、住宅ローンの返済に充てられる最大の金額としています。マンションなら修繕積立金・管理費・固定資産税などが年間30〜60万円程度かかるとされています。

説明用の例として、家賃（駐車場代込み）月13万円、住宅購入のための積立て月2万円の世帯を考えます。①は月15万円です。購入後の管理費・保有税などを年42万円（月3.5万円）と仮定すると、②は月11.5万円になります。さらに教育費の積立て月3万円を確保したい場合は、返済に回すのは月8.5万円です。

教育費の積立て額は、自分の予定から決める

上の例の月3万円は計算のための仮の数字です。子どもの人数や年齢、進学の予定によって必要な額は大きく違うため、このページでは教育費の目安額を示しません。自分の家庭の予定から、いつ・いくら必要になるかを書き出し、その分を毎月の積立てに直して返済予算から差し引いてください。

返済期間の考え方も同じ手順の中にあります。同協会の解説では、定年退職の年齢から返済開始時の年齢を差し引いて、安心して返済できる最長期間を出す方法を紹介しています。教育費のピークと住宅ローンの返済期間が重なる場合は、その時期の家計が赤字にならないかも確かめておきましょう。

将来、教育ローンを利用する予定がある場合も注意が必要です。【フラット３５】の総返済負担率には、申込み時点で返済中の教育ローンも含まれます。住宅ローンを借りた後に教育ローンを組めば、その返済は住宅ローンと同時に家計から出ていくことになります。住宅ローンの予算を決めるときに、教育費を「貯めて払う」のか「借りて払う」のかも決めておくと、返済が重なる時期の負担を見積もれます。

全国銀行協会の早見表と、本サイトの計算は一致する？

同協会の解説には、年間返済額100万円あたりの借入可能額の早見表があり、25年・金利3％の例で1,757万円と示されています。本サイトの計算方法で、月83,333円（年100万円÷12、円未満切捨て）・300回・3％を逆算すると、元金は17,572,967円で、早見表の数字と万円単位で一致します。

同解説の例では、返済に充てられる金額が年120万円なら、無理のない借入額は約2,108万円です。どちらも元利均等返済の考え方で、金利が変わらない前提の概算です。同協会も、この金額は現在の家計とローン金利が続く場合の概算で、誰もが必ず安心して返せる金額ではないとしています。

上限と家計の数字の差をどう読むか

この例では、負担率35％の元金76,206,681円と、手順②の元金37,559,060円の差は38,647,621円です。この差を埋めるには、収入が増え続ける、ほかの支出を減らす、貯蓄を減らすといった前提が必要になります。差が大きいほど、計画どおりにいかなかったときの影響も大きくなります。

住宅金融支援機構の住宅ローン利用者調査（2026年1月調査）では、返済負担率（年間返済額÷世帯年収）は「15％超～20％以内」が26.2％で最も多くなっています。調査の割合は個々の家計の適否を示すものではありませんが、上限の35％だけが基準ではないことを知る手がかりになります。家計の数字の整理は住宅ローン返済の予算を整理するも参考にしてください。

同じ月11.5万円でも、25年で返すと利息はほぼ半分

手順②の月115,000円を、計算例の金利1.5％で35年に当てはめると元金は37,559,060円、利息の合計は10,740,670円です。同じ月額を25年にすると元金は28,754,577円に下がりますが、利息の合計は5,745,241円と、35年の約53％に収まります。

40歳で借りるなら、25年返済は65歳で完済、35年返済は75歳で完済する計算です。教育費がかかる時期に月々の返済を抑えたい場合は長い期間が助けになりますが、その分、退職後まで返済が続きます。どちらの期間でも、教育費のピークが過ぎた後に繰上返済をするかどうかまで含めて考えると、期間の選び方がはっきりします。定年時の残高の考え方は定年時の住宅ローン残高を計算するで扱います。

上限と家計の予算を両方入れて比べる

返済予算から元金を計算するツールに、まず家計から出した月額（例では115,000円や85,000円）を入れ、次に年収800万円×負担率で出した月額を入れて、元金の目安を並べてみてください。返済期間を35年と25年で切り替えると、定年までに終える場合との違いもわかります。

候補の借入額が決まったら、金利上昇シミュレーションで金利が上がった場合の月々の増加額も確認しておきましょう。いずれも審査や借入可能額の判定ではありません。

参照した情報

• 全国銀行協会：住宅ローンの返済可能額を知ろう
• 住宅金融支援機構：【フラット３５】ご利用条件
• 住宅金融支援機構：住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）

本記事は一般的な仕組みと計算の読み方を説明します。契約の条件は金融機関の書類で確認してください。