年収400万円で住宅ローンはいくら借りられる？返済負担率と車のローンの影響

年収400万円・負担率25％・35年なら、金利1％で約2,952万円が数式上の目安

年収400万円のうち25％を返済に回すと、年間100万円、月々83,333円（円未満切捨て）です。この月額を35年（420回）の元利均等返済に当てはめると、計算例として金利1％なら元金29,520,801円、金利2％なら25,156,162円が「その月額で返し切れる元金」になります。

ここでの金利は説明用の仮の数字で、現在の市場金利や特定の金融機関の金利ではありません。また、この金額は審査に通る額や借りてよい額を示すものでもありません。実際の借入額は、金融機関の審査、物件価格、自己資金などで決まります。

同じ年収400万円でも、自動車ローンなどほかの返済がある人とない人では、住宅ローンに回せる金額が大きく変わります。このページでは、1人の収入で借りる場合を想定して、その違いを数字で確かめます。

年収400万円はフラット35の総返済負担率の基準が切り替わる境目

公表されている基準の一例として、【フラット３５】（2026年4月1日現在の利用条件）は、年収400万円未満なら総返済負担率30％以下、400万円以上なら35％以下を基準にしています。年収400万円ちょうどは「400万円以上」に入ります。

年収が399万円なら基準は30％で、月額にすると99,750円です。年収のわずかな差で、基準いっぱいの月額は約1万7千円違います。ただし、これは【フラット３５】の基準で、ほかの金融機関や商品の審査基準を示すものではありません。

年収の数え方にも決まりがあります。同じ条件では、給与収入だけの人は申込年の前年の収入を証明する公的な書類に記載された給与収入の金額、それ以外の人は所得金額を使うとされています。1月〜5月頃の申込みは金融機関によって取扱いが異なることがあるため、申込先に確認してください。

自動車ローンがあると、住宅ローンに回せる額はいくら減る？

【フラット３５】の総返済負担率には、住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローン（クレジットカードのキャッシング、分割払いやリボ払いによる購入を含む）など、すべての借入れの返済が含まれます。ほかの返済がある場合は、その分を差し引いて住宅ローンの予算を考える必要があります。

すべての返済の合計を年収の25％（月83,333円）に収める前提で、自動車ローンの返済額ごとに住宅ローンの元金を計算しました。

月3万円の自動車ローンは年間36万円で、年収400万円の9.0％にあたります。金利1％の例では、住宅ローンの元金の目安が約1,063万円小さくなります。車の返済は数万円でも、35年分の住宅ローンの元金に置き換えると大きな差になることがわかります。

基準の35％いっぱいで計算すると、目安はどこまで大きくなる？

比較のために、計算例として金利1.5％・35年で、負担率35％（月116,666円）まで使った場合も計算しました。自動車ローンがなければ元金は38,103,177円、月15,000円の返済があれば月101,666円で33,204,169円、月30,000円なら月86,666円で28,305,161円です。

同じ金利1.5％・35年で負担率25％（月83,333円）にすると、自動車ローンがない場合の元金は27,216,601円です。35％との差は10,886,576円あります。35％は審査の基準として示されている上限の一例で、家計にとってちょうどよい水準を示すものではありません。

全国銀行協会の解説も、住宅ローンで「借りられる金額」と、無理なく「返すことができる金額」は大きく異なる場合があるとしています。上限から逆算した金額と、家計から出した金額の両方を並べて、差がどこから生まれるのかを確認すると判断しやすくなります。

1人の収入で返す場合に、先に確認したい家計の数字

1人の収入で返済する場合は、収入が減ったときに補える別の収入がありません。返済額を決める前に、住宅ローン以外に毎月・毎年かかるお金を書き出しておきます。全国銀行協会の解説では、マンションなら修繕積立金や管理費、固定資産税・都市計画税などが年間30〜60万円程度、一戸建てでも固定資産税・都市計画税等が年間10〜20万円程度かかるのが一般的とされています。

• 住宅ローン以外の借入れの返済額と、完済する時期
• 車の買い替えや車検など、数年ごとに来る支出
• 管理費・修繕積立金・税金など、住宅を持つと続く支出
• 急な支出に備えて手元に残す預金の額

自動車ローンが数年で終わる予定でも、申込み時点で返済中なら、その返済は負担率の計算に含まれます。完済後に次の車を同じようにローンで買うなら、住宅ローンの返済期間中に同程度の返済が続くと考えておく方が、家計の見通しとしては現実的です。

先に車のローンを終える、借入額を減らす場合の比べ方

月3万円の自動車ローンを住宅ローンの申込み前に完済できた場合、金利1.5％・35年・負担率25％の例では、住宅ローンに回せる額は月53,333円から83,333円に戻り、元金の目安は17,418,586円から27,216,601円へ、9,798,015円大きくなります。ただし、完済のために手元資金を使えば、頭金や諸費用に回せるお金は減ります。

頭金を増やして借入額を小さくする効果は頭金はいくら入れる？で、ほかの借入れも含めた割合の出し方は返済負担率の計算方法で説明しています。額面ではなく手取りで考えたい場合は手取りの何割を返済に回せるかも参考にしてください。

自分の年収とほかの返済額で計算する

返済予算から元金を計算するツールの「年収から月々の金額を求める」に年収400万円と返済負担率を入れ、出てきた月額から自動車ローンなどの返済額を引いた金額を「月々の返済予算」に入力します。返済期間と基準の金利、比べたい金利を入れると、金利別の元金の目安と利息の合計を確認できます。

計算は元利均等・毎月返済・金利一定のモデルで、ボーナス返済や保証料・手数料は含みません。借入額の候補が決まったら、返済額早見表で期間や金利を変えた月々の返済額も見ておくと、条件の幅がつかめます。

参照した情報

• 住宅金融支援機構：【フラット３５】ご利用条件
• 全国銀行協会：住宅ローンの返済可能額を知ろう

本記事は一般的な仕組みと計算の読み方を説明します。契約の条件は金融機関の書類で確認してください。